Obras no condomínio: como regulamentar

Conheça as normas para reformas em edifícios e quem responde legalmente por elas

Este artigo foi feito especialmente para você que pretende realizar uma obra em seu apartamento. Neste caso, e como tudo na vida, nada melhor que uma boa dose de prevenção com muita paciência, gentileza e conhecimento das normas para evitar dores de cabeça.

A despeito da crença que tudo que acontece da porta da sua residência para dentro não interessa a mais ninguém, as obras em condomínios verticais, mesmo aquelas feitas dentro dos apartamentos, fogem a esse consenso. Isto porque, segundo a Norma ABNT 16.280, em vigor desde 2014, o proprietário ou morador que pretende realizar qualquer reforma de ordem estrutural em seu imóvel, não apenas deve – obrigatoriamente – notificar o síndico, bem como deve apresentar documentos específicos antes de iniciar o processo de reforma; a saber:

  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
  • Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Ambos documentos devem ser assinados por responsável, engenheiro ou arquiteto, que deverá acompanhar toda a obra. Vale ressaltar que o signatário desses documentos responderá legalmente caso algum dano seja gerado ao coletivo, inclusive em casos mais trágicos. Por isso, é de suma importância que o síndico, além de fazer o recolhimento desses documentos, se responsabilize por guardá-los e apresentá-los quando necessário.

Em tese, a obrigatoriedade em notificar o síndico já é prevista no Código Civil, pelo Art. 1.348 que atribui ao síndico a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, e também pelo Art. 1336 cuja determinação limita que os condôminos realizem “obras que comprometam a segurança da edificação”. Todavia, na prática, a crença na autonomia das unidades levava condôminos a realizarem modificações que, mesmo condizentes com seu espaço interno, não consideravam a coletividade.

O papel da Norma ABNT 16.280, além de evitar tragédias provenientes da falta de acompanhamento técnico em reformas em edificações, é sistematizar a realização de obras e, assim, evitar dores de cabeça tanto ao síndico, quanto ao proprietário e moradores do condomínio. Afinal, a segurança nestes casos, afeta a todos. Por isso, a Norma estabelece requisitos para para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para:

  • Preservação de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
  • Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
  • Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  • Descrição das características da execução das obras de reforma;
  • Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  • Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
  • Supervisão técnica dos processos e das obras.

Como fazer com que todos cumpram a lei

Mesmo com graves quadros de desabamento notificados pela mídia, muitos ainda resistem em cumprir os procedimentos legais para execução de obras em seu imóvel. Como mencionado, o responsável legal por obras em condomínios deve ser um técnico, engenheiro ou arquiteto, que acompanhe todo o processo, porém, em alguns casos o síndico pode acabar se responsabilizando legalmente pela obra, como em casos onde a obra se desvirtue do que consta no documento assinado pelo técnico ou em casos em que não há acompanhamento técnico. Nesses casos, é de suma importância que o síndico tome providências antes de qualquer tragédia.

No primeiro cenário, o síndico deve exigir projeto da obra (ART/RRT) assinado pelo responsável e acompanhar, sempre que possível, o andamento da obra. Já no segundo caso, alguma medidas preventivas podem obrigar a notificação, como, por exemplo, barrar a entrega de materiais de construção até que seja emitido a ART/RRT. Além disso, o síndico pode denunciar a obra junto a prefeitura e exigir sua paralisação até que sua regulamentação seja providenciada.

 

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